Vai arrematar? Saiba quais são as obrigações propter rem

Compradores assumem responsabilidades no momento em que se tornam proprietários. Mas há vantagens de comprar em leilão

Não tem como escapar: todo mundo alguma hora se depara com expressões que parecem exigir uma aula de Direito para serem interpretadas. Mas não desanime: a compreensão desses termos que às vezes soam “técnicos” ou “burocráticos” demais se faz necessária para sabermos um pouco mais sobre nossos direitos e deveres. Para aqueles que já fazem ou querem fazer negócios em leilões, um bom começo é entender o significado de propter rem.

Primeiramente, a palavra vem do latim, e quer dizer em razão (propter) da coisa (rem). Segundo definição do renomado advogado Arnold Wald, propter rem “é a obrigação decorrente do domínio ou posse de um bem.” Resumindo, são obrigações que o comprador assume pela simples aquisição de um imóvel ou automóvel, por exemplo. Ou, em outras palavras, ao mudar de dono, o bem continua exigindo as mesmas responsabilidades, que então são automaticamente transferidas ao novo proprietário.

Por isso é comum encontrar por aí a expressão “obrigação própria da coisa” para definir propter rem. Lembre-se, ao mudar o proprietário, muda também o devedor, independentemente da forma em que foi feita a negociação, incluindo leilões.


Mas leilões têm particularidades que podem favorecer os compradores, como explicamos a seguir:

Propter rem e os leilões

Os casos mais conhecidos de propter rem são impostos como IPTU e IPVA. E é sempre o proprietário que tem a obrigação de pagá-los, apesar de o IPTU ser liquidado pelo locatário durante o período de vigência do contrato.

No entanto, se um imóvel com débitos de IPTU for arrematado em leilão, a dívida NÃO acompanha o bem! Isso por que o dinheiro obtido com a venda será usado primordialmente para o pagamento dessa dívida. O IPTU, portanto, não é uma obrigação propter rem em imóveis negociados em leilão.

Já débitos referentes à taxa de condomínio são uma outra história. Essas dívidas acompanham o bem, com exceção de casos em que é o próprio condomínio quem processa o proprietário do apartamento em razão da inadimplência. Apenas neste caso, o valor arrecadado com a arrematação do imóvel será usado para pagar o credor (o condomínio/empresa).

Quando se trata de automóveis comprados em leilão, o IPVA não segue a mesma lógica do IPTU. Os débitos de IPVA continuam com o automóvel, mesmo sendo uma dívida passada. O arrematante passa então a ser o responsável por quitá-los. Nada impede, no entanto, que o novo proprietário, através de seu advogado, peça a sub-rogação desses débitos de IPVA. Dessa forma, a dívida seria paga com parte da quantia adquirida com a venda do veículo em leilão. A ação se basearia na mesma interpretação do artigo 130 do CTN (Código Tributário Nacional), que determina a sub-rogação dos débitos de IPTU em imóveis arrematados em leilão. Ainda assim, a aprovação ou recusa desse pedido vai depender da decisão do juiz do caso.     

Outras obrigações propter rem

Outra obrigação de natureza civil que gera obrigação propter rem são os direitos de vizinhança – ou aquelas “regras sociais” a fim de limitar o direito de propriedade para evitar conflitos entres vizinhos.

Ao adquirir um imóvel em leilão, por exemplo, o comprador deve estar atento a situações que podem ser ilegais, abusivas (como o barulho excessivo), ou lesivas (como uma atividade que vai poluir o meio ambiente).

Normalmente, também está claro ao arrematante que ele terá que arcar, a partir do momento em que se torna o proprietário, com as futuras despesas mensais do bem, como IPTU e, dependendo do imóvel, taxas de condomínio.

Uma vez que as taxas de condomínio são de obrigação propter rem, elas poderão ser automaticamente transferidas ao novo proprietário, mesmo que o bem tenha sido adquirido em um leilão, conforme explicado anteriormente.

Uma boa dica para você que está interessado em comprar um imóvel em leilão, é verificar com antecedência se existem dívidas pendentes de condomínio. Caso contrário, há grandes chances de ter que assumir essas despesas.

Se ainda tiver alguma dúvida sobre o tema, entre em contato com a LUT pelo e-mail contato@lut.com.br ou pelo telefone (11) 3047-9800.

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