Entenda o que é nua-propriedade e usufruto e saiba as diferenças para leilão de direitos

Quando a pessoa é proprietária de um imóvel, ela tem o direito de usar, usufruir, dispor e até reivindicar a posse dele (caso alguém esteja possuindo este bem injustamente). Até aí, tudo normal. Mas como tudo na vida tem nuances e exceções, com a propriedade não é diferente: há casos em que o bem é repartido entre dois indivíduos, sendo um o usufrutuário e o outro, o nu-proprietário.

Enquanto o primeiro tem a posse direta da coisa, ao segundo cabe a posse indireta. A seguir, te ajudamos a entender melhor sobre este assunto.   

Usufruto

Em termos jurídicos, o usufruto é o direito concedido a alguém de fruir ou gozar de um bem cuja propriedade pertence a outra pessoa.

Isso significa que o usufrutuário de um imóvel tem pleno direito de morar, alugar ou até de emprestar este bem enquanto, em termos legais, a propriedade estiver dividida entre nua-propriedade e usufruto. Ele só não poderá vendê-la, pois não tem a propriedade.

Todo usufruto é temporário: por ser um direito pessoal e intransferível, sua validade não se prolonga além da vida do usufrutuário. Mas é um direito que pode terminar antes, como exemplificamos mais abaixo. 

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Nua-propriedade

Ao nu-proprietário, cabe à “propriedade despida de usufruto” – daí o termo “nua-propriedade”. A esta parte, resta a perspectiva da propriedade, que será consolidada pela morte ou a renúncia do usufrutuário, ou ainda o fim do prazo determinado.

A morte do usufrutuário seria, portanto, o limite máximo de duração de um usufruto. No entanto, conforme já mencionado, este direito pode também ter prazo estipulado judicialmente. E, caso o usufrutuário morra antes do término deste período, extingue-se também o direito do usufruto, sendo que a posse é transferida integralmente ao então nu-proprietário, tornando-se este plenamente proprietário do imóvel, sendo detentor da posse e da propriedade e podendo usufruir integralmente do bem. 

Usufruto e penhora

Imóveis sob o status de “usufruto” não estão protegidos de penhora. Nesses casos, no entanto, devem ser respeitadas algumas regras.

É um caso frequente, por exemplo, pais que compram imóveis e transferem a propriedade aos filhos, sem abrir mão, no entanto, do usufruto vitalício. Mas se o usufrutuário (no caso os pais) possui uma dívida, o imóvel pode ser penhorado para o credor reaver o dinheiro.

Se isso acontecer, o direito de usufruto vitalício vai garantir a posse do imóvel aos pais enquanto eles residirem nele. Caso eles se mudem, ou em caso de morte, o novo nu-proprietário (o arrematante do imóvel), é quem assume a posse total do bem.

Leilão de “nua-propriedade”

Sempre que estiver gravado “usufruto na matrícula” no edital de um imóvel que está sendo leiloado, você deve entender que o que está sendo leiloado é a nua-propriedade deste bem. Em outras palavras, o arrematante compra o direito da nua-propriedade, já que o imóvel está averbado com uma cláusula de usufruto.

O comprador, portanto, terá o direito à propriedade, mas não à posse. Ele terá direto à posse somente após o falecimento do usufrutuário, ou encerramento do usufruto com autorização expressa do beneficiário.

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Diferença entre “nua-propriedade” e “leilão de direitos”

Adquirir os “direitos” significa que o arrematante está assumindo o que já havia sido pago por aquele bem. Isso se dá porque o imóvel (ou qualquer outro bem) ainda não foi quitado e, portanto, permanece alienado ao banco. Ainda em relação aos direitos, diferentemente do que acontece com a nua-propriedade (que na maioria das vezes depende de um evento incerto para se tornar propriedade), basta quitar a dívida em aberta para passar a ter a posse integral da propriedade. 

Exemplo de usufruto não vitalício

Há ainda casos, mesmo que raros, em que o proprietário, por não ter condições de arcar com os custos de um imóvel, disponha a posse de seu bem para um terceiro, por um tempo previamente estipulado.

Durante este período, o usufrutuário terá o direito de aproveitar as vantagens da posse. Mas novamente, caso o nu-proprietário tenha uma dívida e o imóvel seja penhorado, o arrematante terá que esperar o término do prazo estabelecido de usufruto para reivindicar a posse do bem.

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